[商 号] 平和住建株式会社
[所在地] 大阪府茨木市真砂１丁目２－８
[代表者] 代表取締役 岩竹 大輔
[創 業] 1967年(昭和42年)
[資本金] 4,200万円
[事業内容] 不動産保有・賃貸・管理業 （事業用・居住用・駐車場・倉庫）
[取引銀行] 北おおさか信用金庫 りそな銀行 関西みらい銀行
[宅建業免許] 大阪府知事（13）第13724号
OUR BUSINESS 1
ー 事業内容一覧 ー
ビックエス南茨木は、2棟の建物に分かれているという珍しい造りです。フロント、ロッカールーム、お風呂などは手前の建物。機械式駐車場、ジムやプールなどは奥の建物となっています。当社は手前の建物の賃貸および、2棟全体の水道・電気の管理を行っております。
道路側に面した正面入り口を園庭に作り替えるという一種のオーダーメイド賃貸を行いました。ブロック塀で囲まれた園庭を新たに設置することは、消防車の軌道の確認や原状回復の取り決めなど、様々な検討が必要でした。建物の外観変更も伴うものでしたが、外部と遮断された空間で、夏はビニールプールを置くなど、子供たちが安心して遊べる場所を確保することができました。
大阪府道沿い一棟戸建店舗です。外観と敷地を中心に水色 × 白のタイルや塗装で西海岸風にリノベーションし、１棟戸建店舗として賃貸しています。1階がエントランスと駐車場、2階が店舗事務所です。建物左側の敷地部分は、当初はアスファルトで道路との境が曖昧でした。敷地部分もテラスや駐車場として借主様にご活用いただきたいという思いと、通行する方にも、道路境を見た目上、明瞭にしたいと考え、「スタンプ」という技法で石畳をイメージして作りました。現在は中古自動車販売店にお貸ししており、石畳には自動車が並んでおります。
■ 居住用物件賃貸事業 ■
主な居住用物件
壁式プレキャスト鉄筋コンクリート造の地上8階建て区分所有ファミリーマンション、延床面積は5,241㎡。全69戸のうち、23戸を保有し、賃貸しています。建物全体の管理は大成有楽不動産株式会社関西支店となります。
2020年11月に大規模修繕工事が完了しました。
店舗・住居から成る地上６階・地下１階建ての複合建物。前身の岩竹工務店の施工。4階から6階が住居で、正面左手の住居専用エントランスから。4階と5階が広さが西向き20㎡と南向き23㎡の2タイプのワンルーム。6階は45㎡の1LDKです。
■ 駐車場事業 ■
コインパーキングと月極駐車場が一体になっています。阪急オアシス茨木東奈良店さんのお客様駐車場としてもお使いいただいております。
天王地下駐車場 ／ バイク駐車場
大阪府茨木市天王 |
天王地下駐車場では、建物居住者様・テナント様に加えて、一般にも貸し出しを行っております。自動車駐車場とバイク駐車場も併設しています。
■防犯対策で当社ができること
■ 倉庫・看板事業 ■
当社は倉庫と看板も一部取り扱っております。
■ オーダーメイド賃貸事業 ■
店舗で初期投資が大きい場合など、お客様の希望をお聞きした上で、当社にて内装をご提案・内装工事を行い、完成後の物件で賃貸をするオーダーメイド賃貸事業も行っています。住宅の場合でも、前入居者の退去直後など、お客様に内装を選んでいただくこともあります。当社にて複数のクロス・床材パターンをご提示するなど、寄り添ったご提案をすることで、お客様の内装知識を問わず、理想のお部屋・お店作りのお手伝いをいたします。
オーダーメイド賃貸や居抜き店舗での賃貸の場合、賃貸契約書の記載内容が特に重要となります。 2020年4月から施行された新民法では、「瑕疵担保責任」に変わって「契約不適合責任」が導入されました。新たに民法に加えられた「不適合責任」とはつまり、契約書の記載事項と実態が異なる場合には責任が発生し、逆に、問題があるように思える物件でも、それが記載事項の通りであれば責任が問われないシンプルな構造を意味します。
不動産の売買や賃貸契約にとっても大きな転換点となり、これまで以上に「どういった内容の不動産・設備を借主様に引き渡すのか」という契約書の記載内容が重要視されることとなります。
例えば、前使用者の業務用エアコン。取り外すのか、残すのか、壊れたままで引き渡すのか、現状の動作確認はどうか、簡易部品交換など、通常管理は誰が行うのか、所有権は誰にあるのか、故障時は誰が負担するのか等、設備一つとってもこれだけの内容があります。その他、保証人の極度額の設定、原状回復義務の範囲、フリーレント期間、解約不能期間の設定など、確認すべき内容は多岐にわたります。
これらを貸主借主相互で取り決めたうえ、不動産鑑定士の立場でこれらを確実に書類に落とし込むことで、賃貸開始後の不要なトラブルを防ぎます。
マンションよりも難易度が高いと言われる
戸建リノベーション
それは自由と可能性の裏返し
当社は不動産会社としては珍しく、自社保有の戸建賃貸事業を行っております。写真の中古戸建は、細かく区分されていた間取りを一体化し、木部を塗装し、クロスを貼り、ドアをアンティーク塗装されたものに交換し、壁と柱にキャットウォークを取り付けました。ヨーロピアンな時計が取り付けてある柱は、間取りの一体化にあたり、取り外しのできない構造柱をあえて生かしたものです。キャットウォーク付き戸建ては当社のオリジナルです。その他、その物件らしさと当社のオリジナリティを融合した戸建リノベーション賃貸を提供しています。
一般の方が中古戸建を購入する場合は、ほとんどが居住目的です。
一方、不動産業者が購入する場合は、解体して更地にし、土地分譲するか、建売りか、リノベーションして一般向けに売却（再販といいます）する場合がほとんどです。ではなぜ、当社のように、保有し、賃貸する目的で戸建を購入する不動産業者がいないのでしょうか。
それには２つの理由があります。
一つは、全て異なる間取り、異なる設備、異なる場所の戸建それぞれのターゲット層をもとにリノベーションプランを考え、工事をし、賃貸募集し、管理する手間が膨大であること。もう一つは、投資回収が長期となることです。数千万円を投資し、毎月10万円前後の家賃をいただいたとして、その回収には長い年月がかかることです。当社はリノベーション後の売却を前提としないため、投下資金の回収は数十年の長期となります。
戸建賃貸は、戸建を保有する個人が、転勤のため一時的に賃貸するなどの事情が多く、あえて業として行う法人が少ないのはこのためです。
それでも当社が行うのは理由があります。
戸建賃貸は需要があるのにも関わらず、供給量つまり、賃貸として貸し出される戸建が少ないという現状があります。大家族や子育て世代など、賃貸でも戸建ライフを楽しみたいとう人は多くいます。
内装・外装の制約が少なく、当社のオリジナリティを出しやすいという理由もあります。木造戸建ては床下の配管に自由が利くため、アイランドキッチンなど、水回りを大胆に変更できます。改装時に管理組合の制約を受けるということもありません。マンションと異なり、玄関までのアプローチや外観に手を加えることができるのも魅力です。
資金面も重要となります。
築浅戸建は、リノベまで含めると、結果的に新築と費用が変わらなくなり、コスト的なメリットが出せません。一方、築20年以上の木造戸建ては、法定耐用年数から金融機関の担保価値が極端に低くなります。
これを借り入れに頼らず、自己資金での調達ができる当社の財務基盤がこの事業を可能にしています。当社は、不動産鑑定での収益価格の算出方法のひとつ「有期還元法」により、将来的な建替えも視野に入れた収支シミュレーションを行っています。
築古の中古戸建を見ても、新しくなるイメージができず、見た目の古さに不安を感じると思います。これは、不動産業者であっても同じです。不動産売買・賃貸のノウハウと、中古戸建リノベーションのノウハウは全くの別物だからです。
それでは、見た目が古いからと全部を作り替えるべきでしょうか。
自宅として購入し、今後長期間住むという方であれば、フルリノベーションはあり得る選択肢です。当社は、戸建の現状と面積、立地、駐車スペースの有無などから、その物件ごとの賃料水準を想定します。そこからリノベーション費用を逆算し、その予算内でどこをどう触るべきかを考えます。それは現状を残しつつも、古さを感じさせないという戦いでもあります。
「昭和感」の漂う上の２つの写真。どちら中古戸建を購入した当時のものです。それぞれ、下の写真のようにキレイに生まれ変わりました。
しかし、単純なビフォーアフターをご紹介したいわけではありません。
2つのお部屋の最大の違いは、畳を残したかどうかというところ。
右写真のお部屋は、フローリングに貼り換え、ふすまを外し、砂壁にパテで下地を整えて、クロス貼りをし、完全な洋室に作り替えました。
一方、左写真のお部屋は床材を張るには、畳の下の下地板の補強が必要となることが判明。畳自体を新しくしたうえで、畳スペースは残しました。
畳があるから古さを感じるのではなく、どのような空間で畳を使うかです。
畳は「天然の空気清浄機」と言われ、吸音効果や断熱性、保湿性に優れた優秀な床材です。
現在の状況を診断して、良いものは残す、生かせるものは生かす。工事前に完全なプランを作るのではなく、工事して初めて分かる発見・状況に応じて、その場その場で、臨機応変なプランを作っていく。それが当社の戸建リノベーションの極意です。
| 当社の保有・管理物件は、全物件が本社より半径3キロ以内の自転車圏内。 エリアを集中することで、認知度を高めるとともにスピーディーな管理対応を可能にします。 |
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| | 一部保有外もありますが、当社は自社で保有し、自社で賃貸することにこだわります。物件オーナーを介さずに、直接に入居者様、テナント様、仲介業者様とやり取りができます。そして私たちのデザインやアイデアがダイレクトに反映された物件づくりが可能となります。 |
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注文住宅を建てるなら
我が家にシアタールームを作る人もいるでしょう。
でも賃貸住宅は、既に作られた間取り・作られたデザイン
という制約のなかで暮らすこととなります。
このお部屋で私たちは
クロスをはがし、コンクリートを剥き出しにし
中央を真っ白に、上下を黒く塗装しました。
そして上部にハンガーラックを取り付けました。
この壁面をクローゼットとして使ってもいい。
家具を置いてもいい。
ハンガーラックからアートを吊るしてもいい。
シアタールームにしてもいい。
賃貸はもっと自由でいい。
修繕に付加価値を
2018年の大阪北部地震では、当社物件所在エリアは
震度6弱と、震源地付近にありました。
タイルに複数の亀裂が入り一部のタイルは落下しました。
似たタイルを調達して修復することは可能でしたが
私たちはあえて別の試みを行いました。
修復ではなくそれを建物のアイコニックなものへ昇華させたのです。
お手本としたのは、
ユネスコ世界遺産にも登録されているスペインのグエル公園。
建築家アントニ・ガウディが好んで用いた破砕タイル。
修繕はもとに戻すことのみにあらず。
照明はもっと動ける
